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Immobilier
25.11.2022
Bruxelles : Les travaux de rénovation et de transformation et les exigences des pompiers
Je souhaite rénover, transformer ou réaffecter un immeuble existant.
Quelles exigences les pompiers sont-ils susceptibles de m’imposer dans le cadre de la mise en œuvre du permis d’urbanisme ? A quoi dois-je m’attendre ?
Le premier réflexe est d’abord de voir si les travaux envisagés sont ou non soumis à permis d’urbanisme.
Rappelons que pour apporter des transformations à une construction existante, un permis d’urbanisme s’impose à tant à Bruxelles qu’en Région wallonne.
Les régimes sont globalement les mêmes dans les deux régions : un permis doit être obtenu pour transformer une construction existante, sauf dans certains cas spécifiques.
L’exigence de permis
A Bruxelles, « nul ne peut sans un permis d’urbanisme (…) apporter des transformations à une construction existante, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d’un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l’adjonction ou la suppression d’un local, d’un toit, la modification de l’aspect de la construction ou l’emploi d’autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante » (art. 98, §1er, 2°, du CoBAT).
Les dispenses de permis
A Bruxelles, certains travaux intérieurs ne requièrent pas de permis d’urbanisme pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol (PRAS, PAD, PPAS), à un règlement d’urbanisme (RCU général, zoné ou spécifique), ou à un permis de lotir non périmé et n’entraînent ni la modification du volume construit, ni la modification de l’aspect architectural du bâtiment, à savoir :
Le placement ou l’enlèvement d’équipements intérieurs tels que les équipements sanitaires, électriques, de chauffage, d’isolation, de ventilation ou de télécommunication et le mobilier intérieur fixe pour autant que ne soient pas modifiés, le nombre de logements ou la répartition des logements lorsque le bien est un immeuble d’habitation ou le nombre de chambres lorsque le bien est un établissement hôtelier;
Les travaux de transformation ou d’aménagement intérieurs pour autant qu’ils n’impliquent pas de travaux de stabilité proprement dit et ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation, ou le nombre de chambres lorsque le bien est un établissement hôtelier, et ne s’accompagnent pas d’un changement d’utilisation soumis à permis ou d’un changement de destination autres que ceux dispensés de permis à l’article 13 (2°) (art. 9 de l’arrêté « minime importance » du 13 novembre 2008).
Certaines modifications de destination spécifiques sont également dispensées de permis d’urbanisme (voy. l’art. 13 de l’arrêté « minime importance » du 13 novembre 2008) dont la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme d’une ou des pièces destinées au logement, à la condition que ces pièces restent affectées au logement et que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés, à nouveau pour autant que cela ne génère pas de dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, et ne nécessite pas la mise en oeuvre de travaux soumis à permis d’urbanisme.
L’avis des pompiers
Si le projet est soumis à permis d’urbanisme, les pompiers doivent-ils être sollicités par l’autorité délivrante (celle en charge de la délivrance du permis d’urbanisme, soit la commune ou la Région) pour lui remettre un avis ?
Lorsque l’on évoque les pompiers, il faut se référer à la « zone de secours » compétente.
A Bruxelles, il s’agit du SIAMU (Service d’Incendie et d’Aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale).
Les zones de secours sont réparties dans tout le pays. Elles exercent plusieurs missions : sensibiliser et donner des avis (facultatifs non contradictoires) et contrôler.
La mission de contrôle donne lieu à un rapport de prévention incendie impliquant une décision de l’autorité, notamment sur demande de permis d’urbanisme.
Suivant l’article 22 de l’arrêté royal du 8 novembre 1967, le service d’incendie doit procéder au contrôle « dans les cas prescrits par les lois et règlements [relatifs à la prévention incendie] et chaque fois que le bourgmestre en fait la demande ».
Aussi, conformément à l’article 176 de la loi du 15 mai 2007 relative à la sécurité civile, « la zone est tenue de procéder, à la demande du bourgmestre, sur le territoire dont elle assure la protection, au contrôle de l’application des mesures prescrites par les lois et les règlements relatifs à la prévention des incendies et explosions ».
L’autorité n’est tenue de demander un avis que si un texte l’y oblige. En l’absence de dispositions spécifiques, l’autorité compétente n’est pas tenue de solliciter l’avis du service d’incendie avant de délivrer un permis (C.E., n° 37.291, 25 juin 1991, Chabeau).
Le SIAMU doit donner son avis dès que le Collège des Bourgmestre et Echevins ou le fonctionnaire délégué est saisi d’une demande de permis d’urbanisme.
Sauf dispenses expressément prévues par le gouvernement bruxellois[4], le permis ne peut être délivré en l’absence d’avis du SIAMU.
En réalité, les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme mais dispensés de l’avis du SIAMU sont nombreux.
On y retrouve entre autres les transformations et modifications apportées à des maisons unifamiliales et certaines transformations et modifications spécifiques apportées aux autres types d’immeubles;
Ulrich Carnoy le 22 novembre 2022 - Cabinet d'avocats en droit immobilier Carnoy & Associés, Bruxelles
Immobilier
16.11.2022
Profession Chasseur Immobilier : Quel service propose-t-il ? Quelle différence avec l’agent immobilier ?
Le Chasseur immobilier est un professionnel de l'immobilier au service exclusif de l'acquéreur. Il effectue pour lui l'intégralité du travail de recherche immobilière à l'achat ou à la location conformément à un cahier des charges exhaustif convenu entre les deux parties:
- Analyse, tri et sélection d'annonces de particuliers et professionnels
- pré-visites de biens et reportages de visites
- organisation de visites
- assistance dans les démarches de négociations et jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente ou du bail de location.
L’agent immobilier lui, est mandaté par celui qui vend son bien ou le met en location. L’agent a la mission de défendre les intérêts de son client vendeur.
Le Chasseur immobilier en Belgique est affilié à l’organisme règlementant la profession d’intermédiation immobilière, l’IPI, mais ne possède pas de biens en portefeuille et ne recherche que sur demandes spécifiques.
Son terrain de chasse : l’intégralité du marché immobilier local, via les professionnels avec lesquels il entretient des rapports de partenariat pérenne, en totale transparence, mais également les particuliers vendeurs, les notaires ou autres apporteurs d’affaires. Son service personnalisé offre à son client : gain de temps et de déplacements, conseils objectifs, réseau et opportunité des offres off-market, négociation, organisation et accompagnement tout au long du projet d’achat. Ayant une parfaite connaissance du marché immobilier local, disponible et attentif, il est à l’écoute des besoins spécifiques de l’acheteur, et sélectionne les biens les plus en adéquation avec son cahier des charges. Résolument à l’écoute de l’acheteur, il l’accompagne et le conseille objectivement tout au long de la recherche, tout en lui faisant profiter de son expertise et de son réseau.
Sa rémunération est fonction de chaque projet, mais se calcule sur la base d’un pourcentage situé entre 1 et 3% du prix de vente.
Immobilier
23.10.2022
Les prix de l'immobilier à Bruxelles pour les 3 premiers trimestres 2022
Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les chiffres belges de l’immobilier pour le premier semestre 2022, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances.
Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 486.000 euros et ont augmenté de 52.000 euros, soit de 12%, par rapport à la même période l’an dernier.
Le prix médian des maisons de type ouvert a augmenté pour atteindre 1.150.000 euros, ce qui représente une hausse de 4,5%. Le prix médian des appartements a atteint 250.000 euros, soit une hausse de prix de 4,6%.
Mais avec un taux d’inflation de 5,9% pour le deuxième trimestre 2022, le secteur de l’immobilier en Belgique ralentit sa course. L'inflation des logements belges freinent sa hausse des prix désormais.
L’immobilier bruxellois retrouve, petit à petit, une certaine accessibilité. La hausse des prix du secteur ralentit très légèrement. Un soulagement, compte tenu des taux d’inflation. Au deuxième trimestre 2022, le taux d’inflation annuel observé pour les prix des logements a atteint 5,9%. Au trimestre précédent, ce chiffre était de 6,5%, indique vendredi l’office statistique Statbel.
Pour les quatre derniers trimestres, le taux d’inflation moyen a atteint 6,7%. Au deuxième trimestre 2022, l’inflation annuelle, elle, s’élève à 7% pour les nouveaux logements et à 5,5% pour les logements existants.
Statbel souligne que son indice mesure l’évolution pure des prix, sans tenir compte des changements qualitatifs sur le marché.
Immobilier
16.12.2021
Immobilier - Acheter en 2022
Pour acheter un bien immobilier en Belgique, les démarches devraient s'alourdir dès 2022
Si vous comptez acheter un bien immobilier, il y aura du nouveau dès le mois de janvier. Dès 2022, les banques devront faire appel à un expert avant d'accorder un prêt. Et c'est son estimation qui déterminera le montant alloué aux futurs propriétaires. Cette mesure est destinée à faire face aux prix toujours plus hauts.
Depuis la fin de la pandémie de Covid-19, les prix de vente repartent à la hausse car la demande est forte et les taux d'intérêt bas. Résultat : s'octroyer la maison ou l'appartement de ses rêves nécessite d'avoir un peu d'argent de côté.
Virginie et son compagnon ont entamé les recherches à Ixelles il y a peu et constatent déjà des "prix extrêmement élevés". "Pour notre budget, il va falloir prendre son mal en patience et chercher", déplore Virginie qui multiplie les visites dans l'espoir de trouver le futur nid douillet où s'installer.
Et lorsque trouver un bien immobilier se fait difficile, la concurrence est rude comme le constate un agent immobilier dans la commune de Uccle "Pour certains types de biens, quand le prix est bien fixé au départ, c'est vrai qu'on constate une très forte demande, ce qui fait que quand les personnes sont mises en concurrence, n'hésitent parfois pas à faire des offres au-dessus du prix de vente", raconte-t-il.
Face à ce type de pratiques, l'autorité bancaire européenne veut imposer un mécanisme. Pour forcer les acheteurs qui paient un montant plus élevé que la valeur effective du bien à s'acquitter d'un apport personnel plus important. Et pour évaluer le prix du bien en question, elle devra organiser une expertise destinée à évaluer la valeur du bien en fonction de sa taille, de sa localisation ou encore des travaux à faire
"C'est dans l'intérêt de l'acheteur de pouvoir évaluer correctement son prix, de ne pas surévaluer et de pouvoir intégrer notamment le fait que des milliers voir des dizaines de milliers d'euros vont devoir être investis pour mettre en conformité le bien sur le plan énergétique", plaide Rodolphe De Pierpont, porte-parole de Febelfin, la fédération du secteur bancaire en Belgique.
Mais l'objectif premier reste pour les banques d'éviter les défauts de paiement. Une visite d'expert qui ne convainc pas tous les agents immobiliers.
Source : RTBF
Art de vivre à Bruxelles
14.12.2021
Les menus de Noël des Chefs !
Brussel's Kitchen
Les menus de noël de nos restos préférés pour vos soirées de fêtes un peu particulières
Vous avez été nombreux à nous les demander, les voici : les menus de Noël de vos restos préférés font leur grand retour !
Une liste non exhaustive, qui sera mise à jour régulièrement, sur base de nos nouvelles trouvailles. Be ready, on vous a sélectionné la crème de la crème.
Le plus dur maintenant? Choisir pour lequel vous allez opter.
On nous glisse dans l’oreillette qu’il n’est pas interdit de fêter Noël à plusieurs reprises ?
A vos commandes ??
Les menus des restos testés et approuvés par Brussels’ Kitchen
https://www.brusselskitchen.com/les-menus-de-noel-des-chef-fe-s-2/bruxelles/restaurant
Immobilier
03.05.2021
Prix de l’immobilier à Bruxelles - 1er trimestre de 2021
Statbel, l'office belge de statistique, publie aujourd'hui les prix belges de l’immobilier pour le premier trimestre 2021. Statbel précise que tous ses résultats sont basés sur les actes de vente enregistrés auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances
Les maisons de type 2 à 3 façades coûtent en moyenne 430.000 euros. Le prix des maisons 4 façades montre une moyenne de 950.000 euros.
Par rapport au premier trimestre de 2020, les prix médians ont augmenté de 19,7% pour les 2 ou 3 façades, de 14,2% en ce qui concerne les maisons 4 façades et de 5,5% pour les appartements.
Un chiffre à relativiser, estime le notaire Renaud Grégoire, porte-parole du site notaire.be : "Le premier semestre de 2020 avait été marqué par le confinement lié au coronavirus où l’activité avait très fortement ralenti."
Il n’empêche, même si l’on compare avec 2019, année plus "classique", le constat reste le même : les ventes de biens immobiliers ont augmenté de 16,7%, grâce à des taux d’intérêt assez bas et un investissement massif dans l’immobilier.